不動産の有効活用

不動産（土地・建物）の賃貸や売買の有効活用について

土地の有効活用について

• 土地を売買する・等価交換する
• 土地を駐車場にして貸し出す駐車場経営
• 土地にアパートを建てて貸し出すアパート経営
• 土地にマンションを建てて貸し出すマンション経営
• 土地に戸建てを建てて貸し出す戸建て賃貸経営
• 賃貸併用住宅にしてアパート部分を貸し出すアパート経営
• 貸地にして借主に建物を建ててもらう

他にもいろいろありますが、土地活用方法にも向いてる活用方法と向いていない活用方法があるので、その土地にあった最適な土地活用を選ぶ必要があります。それには土地の場所である立地条件、その土地がどの用途地域となっているのかなどといった建築基準法などの法規制、土地の面積や形状なども関わってきます。

活用方法別　メリットとデメリット

土地を売却するまたは等価交換する

メリット	デメリット
【等価交換】 ・リスクを負わずにマンションや建物を建てられる ・土地を建物に分割できるので相続時にトラブルになりにくい	【等価交換】 ・収益を得るための土地活用としては魅力が低い
【土地売却】 ・一気に現金化できる	【土地売却】 ・長期的に収入を得ることはできない ・譲渡税が発生する可能性がある

等価交換とは
等価交換とは、土地と建物の一部を交換する方法で、土地所有者が土地を提供し、建築会社の費用負担によりその土地に建物を建てます。建物の完成後は、土地の所有権は建築会社のものになって、土地の代わりに、等価となるように建物の一部を土地所有者が取得するものです。広い土地や、立地のいい場所ではこの活用方法が選ばれることが多いようです。

土地を駐車場にして貸し出す駐車場経営

メリット	デメリット
・建物を建てるより初期費用が少なくて済む ・管理を専門会社に任せる場合手間がかからない ・狭い土地などでも有効活用が可能 ・短期間の間だけでも可能 ・建物がないので他の用途に転用もしやすい	・税制上での優遇措置が少ない ・場所によっては利用者が少ないなどの場合もある ・建物を建てる場合より収益は少ない

土地にアパートを建てて貸し出すアパート経営

メリット	デメリット
・固定資産税・都市計画税が安くなる ・相続税が節税できる ・経営が軌道に乗ると長期的に安定収入になる	・アパートを建てるために初期費用がかかる ・場所によっては入居者が集まらず空室のリスクが出てくる

土地にマンションを建てて貸し出すマンション経営

メリット	デメリット
・アパートより高めの賃料設定できるので高収益が可能になる ・鉄筋工クリート造で、遮音性・断熱性など建物の性能が高いので 入居者からの人気が高く入居者を集めやすい ・固定資産税・都市計画税が安くなる ・相続税が節税できる	・アパートより建築費が高いため初期費用がよりかかる ・場所によっては入居者が集まらず空室のリスクが出てくる

土地に戸建てを建てて貸し出す戸建て賃貸経営

メリット	デメリット
・アパート・マンションより建築費が安くすむ ・賃貸戸建てはファミリー層に人気があるので入居者が見つかりやすい ・狭い土地などでも設計しやすい ・売却しやすい ・固定資産税・都市計画税が安くなる ・相続税が節税できる	・場所によってはアパートやマンションのほうが人気の場合も

賃貸併用住宅にしてアパート部分を貸し出すアパート経営

メリット	デメリット
・家賃収入で住宅ローンを返済可能 ・建物に金利の低い住宅ローンを使うことができる可能性 ・のちに二世帯住宅としても使える ・固定資産税・都市計画税が安くなる ・相続税が節税できる	・売却する場合は需要が少ないので売りにくい可能性

貸地にして借主に建物を建ててもらう借地事業

メリット	デメリット
・リスクがほぼない ・事業用定期借地の場合それなりに収入になる ・定期借地の場合は土地は必ず帰ってくる ・建物所有者ではないので建物修繕が不要	・土地の場所によっては事業用定期借地の借主がでない ・借地契約によっては土地がほぼ返ってこない可能性がある ・借地期間が30年以上となることもある ・土地の固定資産税と都市計画税はかかる

定期借地と普通借地の違い
定期借地は、契約期間が終われば必ず土地が帰ってくる契約で、普通借地は借地期間が終わる時に更新があるため、貸した土地がほぼ返ってこない契約のことです。定期借地には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権の3種類があり、中でも事業用定期借地権が借地期間も一番短くて、地代も比較的高くなっています。

建物の有効活用方法について

土地の活用方法はうえで説明しましたが、建物の活用方法にはどのようなものがあるのでしょうか。建物は、人が住まなくなり空き家になってしまうと、建物が急速に傷んでいきます。空き家になっていることで、獣が入り込んだり、犯罪行為や、放火のターゲットにされてしまうリスクなども出てきて周辺環境にも影響を与えてしまいます。このような場合、所有者が管理責任を問われるので、注意が必要です。不動産は所有しているだけで、空き家の場合でも固定資産税や都市計画税などが発生し続けます。

そのままの状態で貸す場合

建て替えやリフォームをしないので、新しくローンを負担することもなく賃貸による収入を得ることができます。アパートやマンションなどを相続した場合はそのまま貸し続ければ安定した収入を得る事が可能です。

建物をリフォームなどして貸す場合

そのままでは傷んでいるのでリフォームなどが必要となった場合は、リノベーションやリフォームなどをして賃貸にするという方法もあります。その建物の場所や環境などによって、どの程度リフォームなどするといいか事前にシュミレーションが必要です。