投稿者: aisei9

「瑕疵担保責任」は、「かしたんぽせきにん」と読みます。瑕疵担保責任とは、売買契約や請負契約を実際に行うなかで、売買の目的物に通常では見つからないような欠陥があったなど、品質または酒類に関して契約の内容に適合しない場合、売主が買主に対して負う責任のことです。この、瑕疵担保責任が、2020年4月1日に施行された民法改正で「契約不適合責任」と変更になりました。それに伴って、細かい変更点があるので注意が必要です。

契約不適合責任とは？

売主や請負人は売買契約で内容に合った目的物を、相手側の買主や発注者に引き渡す義務があります。契約不適合責任とは、その契約において目的物が品質や数量、種類など不備があった場合、売主や請負人が買主や発注者に対して負う責任のことです。基本的な考え方は今までの瑕疵担保責任を引き継いでいるものですが、責任の範囲など細かいところで変わった点があります。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは

今までの「瑕疵担保責任」と、新たな「契約不適合責任」との大まかな違いは、買主側から売主側への請求できる範囲が今までよりも広くなったことです。他にも契約解除の要件が緩和されるなど買主側の救済手段が増えています。

瑕疵担保責任では、売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合に買主は売主に対して損害賠償や契約解除を求めることができるというものでしたが、補修してもらったり、代金の減額などはすることができませんでした。新築物件が目的物だった場合は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が適用され、瑕疵部分の補修請求だけが可能となっていて、その瑕疵によって契約した目的を達成できない場合にだけ、買主は契約解除を認められていました。

改正後の契約不適合責任では、売買の目的物が「契約の内容に適合しない」場合、買主が売主に対して補修、代替物請求などといった追完請求が出来るようになりました。瑕疵担保責任が「隠れた瑕疵」に対しての責任を負うものだったのに対し、契約不適合責任では、「契約の内容に適合していない場合」となり範囲が広くなります。

契約不適合責任での買主の請求の権利

• 追完請求（補修請求）
  引き渡されたものが、契約の内容に適合していない場合に主が請求できます。引き渡したものの修理の請求、または不具合がないものへの代替物の請求となります。契約不適合の原因が買主に責任がある場合には代金の減額請求はできません。
• 代金減額請求
  契約の内容に適合していない時に追完請求を求めることができない場合に請求できる権利です。契約不適合の原因が買主に責任がある場合には代金の減額請求はできません。
  ※追完請求をしたが、売主が応じない場合など
• 損害賠償請求
  損害が発生した場合には損害賠償請求が可能です。
  ※代金減額請求で処理ができないような場合など
• 無催告解除
  契約の内容に適合しないために、目的を達成できない場合に無催告解除ができます。補修できるような不具合の場合は認められず、目的を達成できない時に限り請求できる権利です。
• 催告解除
  契約の内容に適合しない場合に、「追完請求（補修請求）」「無催告請求」「損害賠償請求」が認められ、それでも追完請求に売主が応じない場合に「代金背減額請求」「催告解除」が請求できることになります。

契約不適合責任はいつまでに請求？

• 目的物の種類や品質が契約の内容に適合しない場合
  買主は、契約の内容に不適合との通知を売主に1年以内に通知が必要です。1年以内に売主に通知しない場合、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求および契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、または重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
• 目的物の数量や権利移転に関する契約の内容に適合しない場合
  買主は、権利を行使することができることを知った時から5年間行使しない時、または権利を行使することができるときから10年間行使しない時は時効によってその権利を消滅します。

（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
第五百六十六条　売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。

民法より

（債権等の消滅時効）
第百六十六条　債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一　債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。
二　権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。

民法より

不動産の売却にかかる費用は？

不動産を売却する時、自分にお金も入ってきますが、売却にかかる手数料や税金などの費用がかかります。どんな費用がかかってくるのか、支払はいつごろなのかをまとめてみましょう。

仲介手数料	費用：（売却額×3％+6万円）+消費税 支払時期：売買契約時・引渡し時
印紙税	費用：1000円～6万円 支払時期：売買契約書作成時
抵当権抹消費用	費用：2万円～3万円 支払時期：移転登記時
譲渡所得税	費用：所得税（長期）：譲渡所得金額×15％ 　　　所得税（短期）：譲渡所得金額×30％ 支払時期：確定申告後 ※長期譲渡所得は譲渡した年の1月1日の時点で所有期間が5年を超える 　短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日の時点で所有期間が5年以下のもの
住民税	費用：住民税（長期）：譲渡所得金額×5％ 　　　住民税（短期）：譲渡所得金額×9％ 支払時期：確定申告後
その他必要に応じた費用	測量費用・解体費用・廃棄物の処分費・ハウスクリーニング費・引っ越し費用など

• 仲介手数料は、売却の依頼をして媒介契約を締結した不動産会社に支払う手数料です。この仲介手数料は不動産会社への成功報酬なので、売り手が見つかって売買契約するまでは支払う必要はありません。仲介手数料は通常業務で発生する費用しか含まれていないので、通常業務以外の特別な業務を依頼すると別途費用が請求されることになります。仲介手数料の支払いは、一般的には売買契約時と、引渡し時に半額ずつ支払のが多いです。
• 印紙税は、売買契約書の作成の時に必要なもので、物件の売買価格によって印紙の金額が決まっています。売買契約書は売主用と買主用にそれぞれ1通ずつ作成されるので、売主と買主で1通ずつ負担します。
• 抵当権抹消費用は、不動産を売却する時に売却物件に住宅ローンが残っていた場合の抵当権抹消登記のための費用で、司法書士に支払います。司法書士には抵当権抹消以外にも登録免許税と司法書士への報酬を支払うことになります。
• 譲渡所得税とは、所有している土地や建物や貴金属、株式などを売って得た利益を「譲渡所得」と言い、譲渡所得には所得税と住民税がかかります。その中で不動産の譲渡所得にかかる所得税と住民税は分離課税というもので、給与所得や事業所得などとは別に計算します。

譲渡所得の計算方法：譲渡所得＝譲渡価格-（取得費+譲渡費用）

・売却益は、土地や建物を売った金額のこと ・取得費は土地や建物を買った時の金額と、購入手数料などの買った時にかかった費用、設備費を加えた合計額 （建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します） ・譲渡費用とは、土地や建物を売るためにかかった費用のこと

税額の計算式：譲渡所得金額×15％（住民税5％）長期 　　　　　　　譲渡所得金額×30％（住民税9％）短期 ※平成25年から令和19年までは復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付が必要です ※マイホームを売った時の特例として、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高で3000万円まで控除ができる特例もあります。これは居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例と言います。この特例を受けるための適用案件もあるので、マイホームを売却する場合は確認が必要です。

• その他必要に応じた費用とは、売却時に必要に応じてかかるものとして、敷地の測量にかかる費用や建物を解体して更地にして売却するなら建物の解体費用や廃棄物の処分費、ハウスクリーニング費などが必要になる場合があります。売主が買い替えのための売却で、仮住まいなどをしていた場合は引っ越し費用なども掛かってきます。

売買成立しなくても手数料が必要になるケース

• 手付解除
  売買契約後、手付解除の期日までは、原則買手は手付金を放棄すること、売手は手付金を返還して更に手付金と同額を買主に支払うことで契約を解除できますが、この場合は売買の成立はしていませんが、仲介手数料を支払う必要があります。
• 違約解除
  売買代金の未払など債務不履行といった契約違反の場合、相手方が損害賠償の請求を行って催告しても履行されなければ契約を解除できますが、この場合も仲介手数料を支払う必要があります。

不動産を売却するときの必要な書類とは

不動産会社に売却を依頼するときの基本的な必要書類

• 登記簿謄本または登記事項証明書
• 売買契約書（購入時のもの）
• 重要事項証明書（購入時のもの）
• 登記済権利書または登記識別情報
• 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
• 土地測量図・境界確認書（一戸建て・土地の場合）
• 物件の図面（一戸建て・マンションの場合）
• 設備の仕様書（一戸建て・マンションの場合）
• 建築確認済み証・検査済み証（一戸建ての場合）
• マンションの管理規約・使用細則・維持費関連書類（マンションの場合）
• 建築設計図書・工事記録書（あるとよい）
• 耐震診断報告書（あるとよい）
• アスベスト使用調査報告書（あるとよい）

買主に引渡し時に必要な書類

• 本人確認書類（
• 印鑑証明書
• 実印
• 銀行口座のわかるもの通帳など

不動産の売却を考えたら

１	売却するための情報収集をします 売却をするための情報を集めましょう。売却するのに一番いいタイミング、不動産の相場などを調べます。単純に考えると、相場が安い時に買って相場が高い時に売るのが一番お得に売却できることになりますが、建物などは基本的に築年数によって価値が下がっていくので、売却したいと思ったらなるべく早く、価値の高いうちに売却するほうが買い手が見つかりやすいとも言えます。相場を知らべて、なるべく相場の高い時に売却したほうがいいですが、売却したい理由によっては住み替えのために早く売却して元手にしたいなどといった売却の理由があるので、売却の理由や、希望の条件もまとめておきます。
２	不動産の査定をしましょう 不動産を査定してもらいます。不動産会社に査定をしてもらいますが、査定には取引事例比較法、原価法、収益還元法などといった査定の仕方があります。一般的には住宅の査定は取引事例比較法が使われることが多いです。 何件かの不動産会社に査定をしてもらって、売却の依頼をお願いする不動産を探しましょう。この査定時ではまだ不動産会社と契約をする必要はないので、担当者にいろいろ質問して、自分に合う不動産会社はどこかをチェックしておきましょう。
３	売却価格を決定しましょう 不動産の査定をしてもらって、希望の売却価格を決定します。査定価格＝不動産会社が査定によってその不動産が売れるだろうという価格のことで、その査定額が売却価格というわけではありません。査定価格を参考に売り出し時期や、似たような物件の売却事例、周辺の物件の価格などを踏まえて不動産の売却価格を決めます。この時高すぎても安すぎても売り手が見つからなかったり、購入希望者との売買契約の時に値下げ交渉もある可能性も考えて価格を決めたほうがいいでしょう。
４	売却の依頼先を決める 不動産会社に売却の依頼をする時、複数の不動産会社に依頼するのか、自分が選んだ1社の不動産会社に依頼するのかを決めます。不動産会社との契約の種類には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約とあります。
５	売却活動 不動産会社と仲介契約を締結後、不動産が売りに出されます。不動産会社との媒介契約によってはレインズに登録されます。
６	買主との売買契約 買いたい人が見つかったら、交渉が始まります。まとまったら売買契約をむずび、買主から手付金を受け取ります。仲介手数料もこの時支払います。売買契約を結ぶときに、引渡し時期なども決めます。
７	不動産を買主に引渡し 売買契約の時に決めた引渡しの時期に不動産を買主に引き渡します。

不動産会社との媒介契約の種類

不動産会社との契約の種類とメリット・デメリットは？

売却を依頼すると、不動産会社は不動産流通機構が運営する不動産情報システムに物件情報を登録します。その情報システムをレインズと言います。レインズに登録することにより、どこの不動産会社でも確認できるので、幅広く売り手を探すことができます。契約の種類によってはレインズの登録がされない可能性もあります。

• 専属専任媒介契約
  専属専任媒介契約を結ぶと、契約を結んだ不動産業者以外の業者を通しての売却はできなくなります。売主が自分で買主を見つけた場合でも専属専任媒介契約を結んだ業者に手数料を払わなくてはならず、売主にとっては一番縛りが厳しい契約と言えます。
  メリット
  ・レインズ（不動産流通機構）に5日以内に登録される
  ・週に1回以上の売主への状況報告義務
  デメリット
  ・自分で買主を見つけても不動産会社を通さなければならない
• 専任媒介契約
  専属専任媒介契約ほど縛りが強くないですが、1社だけと媒介契約を結ぶ契約です。売主が自分で買主を見つけた場合は、不動産会社への手数料は発生しません。
  メリット
  ・レインズ（不動産流通機構）に7日以内に登録される
  ・2週間に1回以上の売主への状況報告義務
  デメリット
  1社に任せるので会社の力量に左右されがち
• 一般媒介契約
  他の業者との取引の縛りもなく、複数の業者に売却仲介を依頼できる契約です。
  メリット
  ・他の不動産業者にも仲介を依頼できるので自由度が高い
  デメリット
  ・レインズ（不動産流通機構）への登録義務がないので登録されない可能性がある
  ・売主への状況報告義務がないので状況が分かりずらい

不動産（土地・建物）の賃貸や売買の有効活用について

土地の有効活用について

• 土地を売買する・等価交換する
• 土地を駐車場にして貸し出す駐車場経営
• 土地にアパートを建てて貸し出すアパート経営
• 土地にマンションを建てて貸し出すマンション経営
• 土地に戸建てを建てて貸し出す戸建て賃貸経営
• 賃貸併用住宅にしてアパート部分を貸し出すアパート経営
• 貸地にして借主に建物を建ててもらう

他にもいろいろありますが、土地活用方法にも向いてる活用方法と向いていない活用方法があるので、その土地にあった最適な土地活用を選ぶ必要があります。それには土地の場所である立地条件、その土地がどの用途地域となっているのかなどといった建築基準法などの法規制、土地の面積や形状なども関わってきます。

活用方法別　メリットとデメリット

土地を売却するまたは等価交換する

メリット	デメリット
【等価交換】 ・リスクを負わずにマンションや建物を建てられる ・土地を建物に分割できるので相続時にトラブルになりにくい	【等価交換】 ・収益を得るための土地活用としては魅力が低い
【土地売却】 ・一気に現金化できる	【土地売却】 ・長期的に収入を得ることはできない ・譲渡税が発生する可能性がある

等価交換とは
等価交換とは、土地と建物の一部を交換する方法で、土地所有者が土地を提供し、建築会社の費用負担によりその土地に建物を建てます。建物の完成後は、土地の所有権は建築会社のものになって、土地の代わりに、等価となるように建物の一部を土地所有者が取得するものです。広い土地や、立地のいい場所ではこの活用方法が選ばれることが多いようです。

土地を駐車場にして貸し出す駐車場経営

メリット	デメリット
・建物を建てるより初期費用が少なくて済む ・管理を専門会社に任せる場合手間がかからない ・狭い土地などでも有効活用が可能 ・短期間の間だけでも可能 ・建物がないので他の用途に転用もしやすい	・税制上での優遇措置が少ない ・場所によっては利用者が少ないなどの場合もある ・建物を建てる場合より収益は少ない

土地にアパートを建てて貸し出すアパート経営

メリット	デメリット
・固定資産税・都市計画税が安くなる ・相続税が節税できる ・経営が軌道に乗ると長期的に安定収入になる	・アパートを建てるために初期費用がかかる ・場所によっては入居者が集まらず空室のリスクが出てくる

土地にマンションを建てて貸し出すマンション経営

メリット	デメリット
・アパートより高めの賃料設定できるので高収益が可能になる ・鉄筋工クリート造で、遮音性・断熱性など建物の性能が高いので 入居者からの人気が高く入居者を集めやすい ・固定資産税・都市計画税が安くなる ・相続税が節税できる	・アパートより建築費が高いため初期費用がよりかかる ・場所によっては入居者が集まらず空室のリスクが出てくる

土地に戸建てを建てて貸し出す戸建て賃貸経営

メリット	デメリット
・アパート・マンションより建築費が安くすむ ・賃貸戸建てはファミリー層に人気があるので入居者が見つかりやすい ・狭い土地などでも設計しやすい ・売却しやすい ・固定資産税・都市計画税が安くなる ・相続税が節税できる	・場所によってはアパートやマンションのほうが人気の場合も

賃貸併用住宅にしてアパート部分を貸し出すアパート経営

メリット	デメリット
・家賃収入で住宅ローンを返済可能 ・建物に金利の低い住宅ローンを使うことができる可能性 ・のちに二世帯住宅としても使える ・固定資産税・都市計画税が安くなる ・相続税が節税できる	・売却する場合は需要が少ないので売りにくい可能性

貸地にして借主に建物を建ててもらう借地事業

メリット	デメリット
・リスクがほぼない ・事業用定期借地の場合それなりに収入になる ・定期借地の場合は土地は必ず帰ってくる ・建物所有者ではないので建物修繕が不要	・土地の場所によっては事業用定期借地の借主がでない ・借地契約によっては土地がほぼ返ってこない可能性がある ・借地期間が30年以上となることもある ・土地の固定資産税と都市計画税はかかる

定期借地と普通借地の違い
定期借地は、契約期間が終われば必ず土地が帰ってくる契約で、普通借地は借地期間が終わる時に更新があるため、貸した土地がほぼ返ってこない契約のことです。定期借地には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権の3種類があり、中でも事業用定期借地権が借地期間も一番短くて、地代も比較的高くなっています。

建物の有効活用方法について

土地の活用方法はうえで説明しましたが、建物の活用方法にはどのようなものがあるのでしょうか。建物は、人が住まなくなり空き家になってしまうと、建物が急速に傷んでいきます。空き家になっていることで、獣が入り込んだり、犯罪行為や、放火のターゲットにされてしまうリスクなども出てきて周辺環境にも影響を与えてしまいます。このような場合、所有者が管理責任を問われるので、注意が必要です。不動産は所有しているだけで、空き家の場合でも固定資産税や都市計画税などが発生し続けます。

そのままの状態で貸す場合

建て替えやリフォームをしないので、新しくローンを負担することもなく賃貸による収入を得ることができます。アパートやマンションなどを相続した場合はそのまま貸し続ければ安定した収入を得る事が可能です。

建物をリフォームなどして貸す場合

そのままでは傷んでいるのでリフォームなどが必要となった場合は、リノベーションやリフォームなどをして賃貸にするという方法もあります。その建物の場所や環境などによって、どの程度リフォームなどするといいか事前にシュミレーションが必要です。

一戸建て購入後にかかる費用は？

1.不動産取得税	不動産を取得した時に1度だけ支払う地方税で、土地と建物の両方に課税される。 新築物件・中古物件でも条件を満たしていれば軽減措置もあります。 不動産取得税額＝固定資産税評価額（土地と建物それぞれ）×3％ ※2021年3月31日以降は4％になります。
2.固定資産税	固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物の所有者に課せられる税金です。 評価額は3年に一度見直しがあります。 毎年4月ごろに納付書が送付されてきます。 算出方法：固定資産税＝課税標準額（固定資産評価額）×税率（1.4％）
3.都市計画税	都市計画税は、市街化区域内の土地や建物の所有者に課せられる税金です。 固定資産税と同じく毎年1月1日時点の所有者となり、軽減措置の特例もあります。 都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用に充てることが目的とされています。 毎年4月ごろに納付書が送付されてきます（固定資産税と一緒になっています） 算出方法：都市計画税＝課税標準額（固定資産評価額）×上限0.3％
4.火災保険・地震保険	住宅ローンを借りる場合は、一般的には火災保険への加入が必須です。 火災保険料は建物の所在地や構造などによって変わります。 地震保険は単体での加入はできないので、火災保険とセットでの加入となります。
5.家の修繕費用	一戸建て購入後は、経年劣化により、その後にかかってくる建物のメンテナンス代や リフォーム代などがかかります。常に風雨にさらされる外壁や屋根、キッチンや洗面所、 浴室などの水回りも長く住んでいるとリフォームが必要になってきます。

マンション購入後にかかる費用は？

1.不動産取得税	不動産を取得した時に1度だけ支払う地方税で、土地と建物の両方に課税される。 新築物件・中古物件でも条件を満たしていれば軽減措置もあります。 マンションの場合の土地は「専有部分＋共有部分」で算出されます。 算出方法：不動産取得税額＝固定資産税評価額（土地と建物それぞれ）×3％ ※2021年3月31日以降は4％になります。
2.固定資産税	固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物の所有者に課せられる税金です。 評価額は3年に一度見直しがあります。 毎年4月ごろに納付書が送付されてきます。 算出方法：固定資産税＝課税標準額（固定資産評価額）×税率（1.4％）
3.都市計画税	都市計画税は、市街化区域内の土地や建物の所有者に課せられる税金です。 固定資産税と同じく毎年1月1日時点の所有者となり、軽減措置の特例もあります。 都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用に充てることが目的とされています。 毎年4月ごろに納付書が送付されてきます（固定資産税と一緒になっています） 算出方法：都市計画税＝課税標準額（固定資産評価額）×上限0.3％
4.火災保険・地震保険	住宅ローンを借りる場合は、一般的には火災保険への加入が必須です。 火災保険料は建物の所在地や構造などによって変わります。 地震保険は単体での加入はできないので、火災保険とセットでの加入となります。
5.管理費・修繕積立金	マンション購入後は、毎月管理費と修繕積立金がかかってきます。 管理費はマンションの共有部分の設備の管理・清掃・管理会社への報酬などになります。 修繕費はマンションの建物の経年劣化に対しての修繕のための積立金になります。
6.占有部分の修繕費用	マンション購入後の共有部分は毎月の管理費や修繕積立金で修繕や管理がされますが、 居住スペースの専有部分の経年劣化に対しては自分で修繕する必要が出てきます。 キッチンや洗面所やトイレ、浴室などの水回りや壁紙などが必要になってきます。

不動産取得税の軽減措置について

不動産取得税の軽減措置を受けられる条件

• 軽減措置が受けられる建物の条件
  課税床面積が50㎡以上240㎡以下の居住用またはセカンドハウス用の住宅
  1982年以降に新築されたものまたは新耐震基準に適合していることが証明されたもの
  2021年3月31日までは長期優良住宅の認定をされた建物は控除額が100万円上乗せされます
• 中古住宅の軽減措置についての条件
  課税床面積が50㎡以上240㎡以下の居住用またはセカンドハウス用の住宅
  さらに耐震基準に適合しているか、適合していないかで変わります。
  耐震基準を満たしているかの基準は「1982年以降に新築されたものまたは新耐震基準に適合していることが証明されたもの」です。控除額は新築された年月日により分けられています。※控除額は自治体により異なります
• 軽減措置がかけられる土地
  土地に対する控除額には、固定資産税の評価額が2分の1になるものと、一定の額が控除になるものとあり、このふたつは併用することができます。
  固定資産税の評価額が2分の1になるものは、2021年3月31日までに取得した固定資産に適用されます。
  建物の軽減の要件を満たしている場合は、以下のいずれか多い額が不動産取得税の税額から控除されます。
  1）45000円の控除
  2）（土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2）×住宅の床面積（200㎡まで）×2×税率（3％）

不動産取得税の例

• 新築一戸建ての場合の例
  土地　面積：100㎡　評価額：1000万円建物　
  延べ床面積：80㎡、評価額：1100万円

軽減前の税額の計算
土地：1000万円×1/2×3％＝15万円
建物：1100万円×3％＝33万円
税額合計は48万円となります。

軽減後の税額の計算
土地分は、下のふたつのうち多い金額を税額から控除することができます。
（1）45000円の控除
（2）土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2×住宅の床面積（200㎡まで）×2×税率（3％）

（2）の計算式に当てはめて計算
1000万円÷100㎡（土地の1㎡当たりの評価額）×1/2×80㎡×2×税率3％＝24万円

（1）と（2）では（2）のほうが金額が多いので、軽減前の土地の税額から24万円を控除する
15万円ー24万円＝−9万円＜0
控除額の方が税額より大きいので、税額は0になる。
軽減後の建物分は、新築のため評価額から1200万円が控除されるので、
1100万円ー1200万円×3％＝−30000万円となり税額が0となる。

軽減措置を受けるには

不動産取得税の軽減の措置を受けるためには申告が必要になります。不動産取得税は地方税なので、都道府県の税事務所に申告します。自治体により軽減措置の申告期限が違うので、確認が必要です。

物件・現地見学とは

物件見学と言っても、現地を見に行くのと、モデルハウスやモデルルームなどを見学に行くなど何通りかあります。実際の建物や土地を見学できるのは、下の表の３～５です。

１.モデルルーム	モデルルームは、マンションの分譲の場合に多く、構造や部屋の間取りなど イメージを確認できるものが多い。
2.モデルハウス	住宅メーカーが集まったハウジングセンターなどで、モデルハウスを見学することが多い。 ハウジングセンターなどでのモデルハウスは、広くて見ごたえがあり、 設備や使っている資材などの説明などもしてもらえることが多いが、 広さは一般的ではないことが多い。
3.販売現地	販売されている土地や建物を見学できる。 物件や周りの環境も確認することができる。
4.完成済み物件	すでに工事が終わっている物件のことで、実際の設備や外観なども確認できる。
5.建築現場	完成してしまうとわからない構造の部分や、工事の様子を確認できる。

現地見学に行くときには

実際に販売されている物件を見学できる場合は、建物の広さ、明るさ、階段、雰囲気、駐車場の広さや位置、周辺の環境など実際に自分たちで見て確認できるので、そこに住んだ場合をいろいろシュミレーションしながら不動産会社の説明を受けることができます。不明な点もそこでいろいろ質問できます。

現地見学の流れ

１	見学したい物件を管理する不動産会社へ現地見学の予約をします。 予約しないで現地に行くと担当者がいなかったり物件のカギがなくて中の見学ができない場合もあります。
２	現地に向かいます。車で行くなら現地周辺の交通量などもチェックしておくと普段の様子をイメージできます。
３	物件の見学をします。資料をもらったり、中を案内してもらいます。 見学中に気になったことがあれば質問できます。
４	アンケートなどを記載します。 他の物件も見てみたいなら、不動産会社に伝えると他の物件なども後日案内してもらえます。

見学するときのチェックポイント

• 玄関周り・庭
  玄関収納は家族分の十分な収納量があるか
  靴以外のものを収納できるか
  玄関は汚れやすいので掃除のしやすさなど
  日当たりや、庭や駐車場の広さ、車の止めやすさなど
  庭がある場合、手入れのしやすさなど
  ドアの鍵や死角がないか防犯面をチェック
  庭でガーデニングやバーベキューをしたい場合など
• リビング・キッチン
  リビングに入る日差しを遮るものがないか、風通しはいいか
  家族が集まる場所になるので快適性や収納部分など
  エアコン取付位置のコンセントの有無や場所
  キッチンでの動線や、コンセント、ガス栓の位置など
  キッチンのカウンターの高さなど
  勝手口があればその周辺の確認
  食料品などの収納部分のチェック
• 洗面所・お風呂
  バスタブの広さや深さ、浴室の広さなど
  浴室の床は滑りやすくないか、掃除のしやすさなど
  お風呂の換気システムや窓の柵、その他の設備など
  洗面所周りの収納部分、タオルをかける場所など
  洗濯機置場や、室内でも洗濯物を干せる場所など
• トイレ
  トイレの広さや設備、収納場所など
  掃除のしやすさ
• 階段・廊下・ドア
  階段の段差や幅の広さ、階段が急ではないかなど
  手すりの位置や滑りやすくないかなど
  ドアを開けたときのスペースなど
• 部屋
  部屋を使うのは誰かをイメージして収納量、家具などを配置してイメージ
  将来部屋を区切れるなどの場合は区切った後のイメージも
  部屋の窓からの風通りはいいか、外からの視線は気にならないか
  隣の建物との距離感は近すぎないかなどの防犯面
  ベランダやウッドデッキなどの広さ
  洗濯物を干すときの動線など
• その他
  カーテンレールはついているか
  網戸はついているか
  物干し竿を通せるところはついているか
  シャッターはついているか
  近隣の家の様子や道路などの様子
  バリアフリーになっているか、手すりが必要な場所にあるかなど

他にも家族構成などによってはチェックした方がいいところがあります。

ハザードマップ

ハザードマップポータルサイト
国土交通省のハザードマップのホームページです。「重ねるハザードマップ」は、地域の場所を入力すると洪水、土砂災害、津波のリスクや防災情報、土地の特徴や成り立ちなどを調べることができます。「重ねるハザードマップ」はひとつの地図に防災情報を重ねて表示できるので、便利です。過去にあった災害の事例も見ることができるので、どのような点に注意するべきなのかが分かりやすくなっています。「わがまちハザードマップ」は各市町村が作成しているハザードマップへのリンクしているので、地域ごとのいろいろな種類のハザードマップを見ることができます。

ハザードマップの種類

ハザードマップは、災害の種類に応じてたくさんの種類が作成されていて、市区町村で配布されていたり、市区町村のホームページから確認することができます。

• 津波ハザードマップ
  海を震源地とする大規模な地震が起きた場合、津波の発生が予測されます。太平洋沿岸地域は特に要注意で、対象の自治体では津波被害の範囲、浸水被害が発生した場合の深度など地震発生の場合に避難する場所などの情報をまとめています。
• 土砂災害ハザードマップ
  土砂災害の発生が予想できる場合に、避難場所や避難のタイミング、平常時の心得や非常時の心得などの情報がまとめられています。土砂災害が起こりやすい急傾斜地の崩壊の前兆などの情報も記載されているものが多いです。
• 洪水ハザードマップ
  洪水は、河川の氾濫と都市型水害と呼ばれる内水氾濫があります。洪水ハザードマップでは、洪水の発生、大雨の影響によりがけ崩れなどが発生した場合に被害を受ける恐れのある区域をしめし、災害が予想される場合に備え、実際に発生した場合には、早く避難できるように情報がまとめられています。非難する場合のルートや注意点なども確認できます。
• 地震ハザードマップ
  地震ハザードマップは、今後来ると想定されている大きな地震の情報や、地震による被害の範囲、地震による地盤の液状化のリスクをしめしています。地震ハザードマップでは、揺れやすい地域と揺れにくい地域、液状化の危険がある地域などを地盤によって確認できます。
• 火山ハザードマップ
  火山の近くにある地域では、将来噴火するかもしれない火山や火山活動が活発化した場合、火山灰が降ってくる予測範囲、噴火による災害の種類などが記載されています。噴火が始まった場合にすぐに避難が必要な地域などといった情報もあります。
• 帰宅支援マップ
  東日本大震災が発生後、公共交通機関が運航停止になったりして、多くの人が帰宅できずに大きな混乱が発生しました。それをうけ、帰宅支援マップが作成されています。帰宅支援マップでは帰宅困難者への水やトイレ、主要な帰宅道路情報や、広域避難場所、一時避難場所などが記載されています。

地質調査

地盤サポートマップ
地質調査とは、柔らかい土の上に家を建てた場合に家が傾いたり沈んだりすることがあります。これは家の重さに土が負けてしまい、少しずつ土が圧縮されたり破壊されたりすることが原因で、普通の土質の場合でも、家よりももっと大きな建物や構造物を建てた場合に同じように沈んでしまったりすることが出てきます。それを防ぐために行うのが、「地質調査」で、この地質調査によって、がけ崩れや地滑りなどの自然災害に対しても備えることができます。地質調査では、その土地の状態がどのような物かを調べるもので、地質、土質、地下水などその形状、量、質などを調べて、明らかにします。家などを建てるときに行う地質調査では、建物を支える強度があるかなどを調べます。建物を建てるときに行う地質調査は地盤調査と呼ばれています。

地盤サポートマップでわかること

標高 平均海面からの高さ	地形 台地・段丘・山地など
地質 土地ができた成り立ちなどがわかります	距離 最寄り駅までの距離 （1日平均乗降客数） バス停・公園・避難所までの距離
浸水の可能性	地震時の揺れやすさ
液状化の可能性	土砂災害の可能性

周辺環境の調べ方

実際に町を歩いてみて確認する場合、道路にごみのポイ捨てが多い、ゴミ捨て場の掃除が行き届いていない、空き家が多いなども犯罪が起きやすいとされています。交通量の多い大きな道路は、車が多く通るため、交通事故が起きやすいので注意が必要ですが、裏通りに入っている場所でも渋滞の抜け道となっている道路だった場合は車が多く通るので危険です。

角地のメリットデメリット

• 土地を選ぶ場合、環境的には角地が2方向から光があたるので、角地ではない土地より日当たりや風通しよくなります。自治体により違いはありますが、角地は他の土地より１０％面積が広い家を建てることができる場合があります。角地は人気があるので、もし家を売却する場合でも高く売却できることが多いです。
• 角地のデメリットとしては、角地は交差点となるので出入りの際に車と接触事故を起こしやすい。2方向で道路に面しているので、騒音が気になる。周りから見られやすいなどもあります。

物件を購入したい

1	情報を集める・自分の希望の条件を決める 住宅の種類や、住みたい地域、住宅の間取りや広さなどを広告やインターネットなどで調べながら、 どんな家や土地がいいかなどの情報を集めます。
2	予算を決める 今まで見てきた物件や土地などから大体の相場を調べたり、予算を決めます。
3	物件探し・物件見学 気に入った物件や土地があれば実際に見学に行ったり、周辺の環境や施設など確認します。 モデルハウスなども見学に行くと間取りの参考となります。 資金計画も同時に進めると今後の見通しがよくわかります。
4	購入申し込み 気に入った物件や土地があれば購入申込みをします。
5	重要事項の説明 不動産会社の宅地建物取引士から購入する物件に関しての重要事項説明書の説明を受けます
6	不動産の売買契約 重要事項の説明を受けてから、売主と売買契約をします。 この時に手付金として物件価格の1割～2割程度を支払うのが多いです。
7	住宅ローンの契約 住宅ローンでの支払いの場合は売買契約をしてから住宅ローンの契約をします。契約前に事前審査があります。
8	住宅の引き渡し 全ての手続きが終わり、住宅の引き渡しを受けます。鍵もこの時に全て受け取ります。建物の設備の説明などがある場合もあります。不動産の登記手続きなども行います。

不動産会社に仲介してもらう

1	情報を集める・自分の希望の条件を決める 住宅の種類や、住みたい地域、住宅の間取りや広さなどを広告やインターネットなどで調べながら、 どんな家や土地がいいかなどの情報を集めます。
2	予算を決める 今まで見てきた物件や土地などから大体の相場を調べたり、予算を決めます。
3	不動産会社を決める 仲介物件を紹介してくれる不動産会社を探します。信頼できる不動産会社を見つけます。
4	物件探し 自分の希望の条件を伝えて、物件を紹介して貰います。紹介してもらった物件を実際に見にいったり、モデルルームを見学します。気に入った物件が見つかったら、周辺の住宅環境や設備や間取り、建物の購入条件なども確認します。資金計画も同時に進めることで、毎月の返済額や物件の購入以外にかかる経費などもある程度わかります。
5	不動産会社と媒介契約を結ぶ 不動産会社に正式な不動産売買の仲介を頼む場合、媒介契約をむすびます。この媒介契約は、購入希望者が不動産会社に依頼することとして、そのようなサービスを受けるかなどの内容や、仲介手数料などを明確にするためのもので、仲介業務に関してのトラブルを未然に防ぐためのものです。これは宅地見物取引業の法34条の2で義務付けられているものです。
6	購入申し込み 購入したい物件が決まったら、不動産会社を通して売主へ購入の申し込みをします。
7	重要事項の説明 不動産会社の宅地建物取引士から購入する物件に関しての重要事項説明書の説明を受けます
8	不動産の売買契約 重要事項の説明を受けてから、売主と売買契約をします。 この時に手付金として物件価格の1割～2割程度を支払うのが多いです。
9	住宅ローンの契約 住宅ローンでの支払いの場合は売買契約をしてから住宅ローンの契約をします。契約前に事前審査があります。
10	住宅の引き渡し 全ての手続きが終わり、住宅の引き渡しを受けます。鍵もこの時に全て受け取ります。建物の設備の説明などがある場合もあります。不動産の登記手続きなども行います。

媒介契約の種類

媒介契約には、「一般媒介」、「専属専任媒介」、「専任媒介」の3種類があり、一般媒介は複数の不動産会社に仲介を依頼できるものです。「専属専任媒介」「専任媒介」では、仲介業者をひとつの不動産会社にしか依頼できません。住宅購入の仲介の依頼の場合は一般媒介になります。

シリーズ１「【農地】農地とは」参照
シリーズ２「【農地】売却について」参照
シリーズ３「【農地】転用について」参照

①農地法第3条許可による方法
②農業経営基盤強化促進法による使用権設定での方法
③農地中間管理事業による方法

【①農地法第3条許可による方法】
　目当ての農地が見つかっていて、耕作の目的で取得する場合は、
　農地法第3条許可の要件を満たす必要があります。

一　所有権、地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を取得しようとする者又はその世帯員等の耕作又は養畜の事業に必要な機械の所有の状況、農作業に従事する者の数等からみて、これらの者がその取得後において耕作又は養畜の事業に供すべき農地及び採草放牧地の全てを効率的に利用して耕作又は養畜の事業を行うと認められない場合
二　農地所有適格法人以外の法人が前号に掲げる権利を取得しようとする場合
三　信託の引受けにより第一号に掲げる権利が取得される場合
四　第一号に掲げる権利を取得しようとする者（農地所有適格法人を除く。）又はその世帯員等がその取得後において行う耕作又は養畜の事業に必要な農作業に常時従事すると認められない場合
五　第一号に掲げる権利を取得しようとする者又はその世帯員等がその取得後において耕作の事業に供すべき農地の面積の合計及びその取得後において耕作又は養畜の事業に供すべき採草放牧地の面積の合計が、いずれも、北海道では二ヘクタール、都府県では五十アール（農業委員会が、農林水産省令で定める基準に従い、市町村の区域の全部又は一部についてこれらの面積の範囲内で別段の面積を定め、農林水産省令で定めるところにより、これを公示したときは、その面積）に達しない場合
六　農地又は採草放牧地につき所有権以外の権原に基づいて耕作又は養畜の事業を行う者がその土地を貸し付け、又は質入れしようとする場合（当該事業を行う者又はその世帯員等の死亡又は第二条第二項各号に掲げる事由によりその土地について耕作、採草又は家畜の放牧をすることができないため一時貸し付けようとする場合、当該事業を行う者がその土地をその世帯員等に貸し付けようとする場合、その土地を水田裏作（田において稲を通常栽培する期間以外の期間稲以外の作物を栽培することをいう。以下同じ。）の目的に供するため貸し付けようとする場合及び農地所有適格法人の常時従事者たる構成員がその土地をその法人に貸し付けようとする場合を除く。）
七　第一号に掲げる権利を取得しようとする者又はその世帯員等がその取得後において行う耕作又は養畜の事業の内容並びにその農地又は採草放牧地の位置及び規模からみて、農地の集団化、農作業の効率化その他周辺の地域における農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる場合

農地法第3条2項より

（１）売主を見つける（農地を見つける）

（２）売買契約を締結する

（３）農業委員会に売買許可申請をする（農地法第３条）

（４）所有権移転請求権の仮登記をする

（５）許可後、所有権移転登記（本登記）をする

（６）代金清算をする

【②農業経営基盤強化促進法による使用権設定での方法】
　農業経営基盤強化促進法に基づき市町村が策定した「農用地利用集積計画」により農振地内の
　農地を取得する方法です。

【③農地中間管理事業による方法】
　各都道府県に設置された農地中間管理機構が行う農地の賃借にかかる事業により、農地を取得する方法です。

「愛知県農地中間管理機構HP」参照

購入できる物件の種類は何があるか？

マンションか一戸建てか
家を買いたい場合、マンションか一戸建てか迷う場合が多いですが、マンションと一戸建てでそれぞれ違いがあります。

マンションはひとつの土地と建物を何人もの人で所有するので、暮らし方にルールが決められています。土地や建物の管理はだいたい管理会社が行うので、それぞれが管理する必要はありません。

一戸建ては、土地も建物も自分の所有になるので、自由に使う事ができます。ですが土地、建物の管理も自分で行うことになるので、そのぶん大変になります。

メリットとデメリット

マンションの場合

メリット	・共用部の管理、エントランスや共用部分の掃除、メンテナンスなど管理会社がしてくれるので、わずらわしさがない ・庭の手入れをしなくてもいい ・交通の便利な場所に建てられていることが多いので、交通の便がいい ・いつでもゴミ出しができる物件が増えているので、便利 ・オートロック、管理人、マンション居住者の目があるのでセキュリティが高い ・居住者同士のコミュニケーションが取りやすい
デメリット	・ペットが飼えないなどの制限がある ・庭がない ・マンションごとにベランダの使用制限がある場合がある ・駐車場を使う場合、駐車場代がかかる ・それぞれの住居が隣接しているので音のトラブルになる可能性 ・居住者同士のコミュニケーションがとりやすい分、トラブルになった場合がめんどう ・毎月の管理費や修繕積立金などがかかる ・マンションの建物のことで何かを決める時はある程度の数の住民の合意が必要になるので決めるのが大変

一戸建ての場合

メリット	・土地も建物も自分の所有になるので、好きなように使える ・ペットを飼うのも自由 ・毎月の駐車場代や管理費などが不要 ・自宅の庭など自分の好きに使える ・リフォームしたい場合も自由にできる
デメリット	・土地も建物も自分で管理をする必要がある ・庭の手入れが大変 ・定期的な家のメンテナンス費用が掛かる ・駅から遠い場合が多い

一戸建て住宅の種類は？

一戸建て住宅には新築と中古とあり、新築は、土地の上にすでに建物が建てられている建売、土地を買って家を建てる注文住宅などと選ぶことができます。建売の場合は土地と建物とセットになっているものを購入します。土地を買ってから家を建てる場合、買う土地により建築条件付き、条件なしかと分かれているので、それも選ぶことになります。

注文住宅「建築条件あり」 建築条件が付いた土地のこと	メリット ・注文住宅なので自分の好きな間取り、デザインにできる（制限あり） ・建築会社を選ぶ手間がかからない デメリット ・好きな建築会社があっても選べない ・土地購入から建物の建設まで期限がある ・建売住宅より、土地と建物の購入が別になるので手続きが多い
注文住宅「建築条件なし」 建築条件が付いていない土地のこと	メリット ・買う土地に建築条件がないので、好きな建築会社を選べる ・注文住宅なので自分の好きな間取り、デザインにできる（制限なし） ・土地を買ってから家を建てるまでの期限がない デメリット ・建築会社やデザイン、間取りなどすべて自分で決めないといけないので時間と手間がかかる。 ・こだわると予算オーバーになりがち ・建売住宅より、土地と建物の購入が別になるので手続きが多い
建売住宅とは 土地と建物がセットになっている	メリット ・土地と建物セットの値段なのでわかりやすい ・入居までの期間が比較的短い デメリット ・もう決まっているので自分で好きな間取りやデザインなどを選べない

新築住宅と中古住宅どっち？

誰も住んだことがないまっさらな状態の新築を選ぶか、希望の地域の中で中古住宅を探して自分でリフォームするのかなど、自分と家族構成などから考えてみましょう。新築だと税制の優遇措置があることや、中古住宅をリフォームする場合、建物の購入価格にプラスしてリフォーム代金もかかってくるので、新築と中古のどちらにするか資金面でも比較するといいかもしれません。

新築住宅	メリット ・新築なので建物や庭がきれい ・設備が最新のものが多くなる ・新しい住宅街は建物の周りの景観なども整備されているので街並みもきれい ・住宅に使われている資材なども中古に比べてよくなっているので省エネ ・建物の耐震など防災面でも性能がいい ・税金などの優遇措置が多い デメリット ・中古より価格が高い ・近隣に住む人がどんな人かわからない ・完成前に購入することもあるので、完成形が見れない場合がある
中古住宅	メリット ・新築に比べて価格が安い ・事前に見学してみることができる ・自分で好きにリフォームして好きな間取りにもできる ・近隣に住んでいる人がどんな人かわかる デメリット ・新築より設備が古い ・新築より耐震などの防災面で不安がある ・築年数によっては修繕やリフォームにお金がかかる ・税金などの優遇措置が新築より少ない