不動産を売却するときの基本的な流れ

不動産の売却を考えたら

１	売却するための情報収集をします 売却をするための情報を集めましょう。売却するのに一番いいタイミング、不動産の相場などを調べます。単純に考えると、相場が安い時に買って相場が高い時に売るのが一番お得に売却できることになりますが、建物などは基本的に築年数によって価値が下がっていくので、売却したいと思ったらなるべく早く、価値の高いうちに売却するほうが買い手が見つかりやすいとも言えます。相場を知らべて、なるべく相場の高い時に売却したほうがいいですが、売却したい理由によっては住み替えのために早く売却して元手にしたいなどといった売却の理由があるので、売却の理由や、希望の条件もまとめておきます。
２	不動産の査定をしましょう 不動産を査定してもらいます。不動産会社に査定をしてもらいますが、査定には取引事例比較法、原価法、収益還元法などといった査定の仕方があります。一般的には住宅の査定は取引事例比較法が使われることが多いです。 何件かの不動産会社に査定をしてもらって、売却の依頼をお願いする不動産を探しましょう。この査定時ではまだ不動産会社と契約をする必要はないので、担当者にいろいろ質問して、自分に合う不動産会社はどこかをチェックしておきましょう。
３	売却価格を決定しましょう 不動産の査定をしてもらって、希望の売却価格を決定します。査定価格＝不動産会社が査定によってその不動産が売れるだろうという価格のことで、その査定額が売却価格というわけではありません。査定価格を参考に売り出し時期や、似たような物件の売却事例、周辺の物件の価格などを踏まえて不動産の売却価格を決めます。この時高すぎても安すぎても売り手が見つからなかったり、購入希望者との売買契約の時に値下げ交渉もある可能性も考えて価格を決めたほうがいいでしょう。
４	売却の依頼先を決める 不動産会社に売却の依頼をする時、複数の不動産会社に依頼するのか、自分が選んだ1社の不動産会社に依頼するのかを決めます。不動産会社との契約の種類には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約とあります。
５	売却活動 不動産会社と仲介契約を締結後、不動産が売りに出されます。不動産会社との媒介契約によってはレインズに登録されます。
６	買主との売買契約 買いたい人が見つかったら、交渉が始まります。まとまったら売買契約をむずび、買主から手付金を受け取ります。仲介手数料もこの時支払います。売買契約を結ぶときに、引渡し時期なども決めます。
７	不動産を買主に引渡し 売買契約の時に決めた引渡しの時期に不動産を買主に引き渡します。

不動産会社との媒介契約の種類

不動産会社との契約の種類とメリット・デメリットは？

売却を依頼すると、不動産会社は不動産流通機構が運営する不動産情報システムに物件情報を登録します。その情報システムをレインズと言います。レインズに登録することにより、どこの不動産会社でも確認できるので、幅広く売り手を探すことができます。契約の種類によってはレインズの登録がされない可能性もあります。

• 専属専任媒介契約
  専属専任媒介契約を結ぶと、契約を結んだ不動産業者以外の業者を通しての売却はできなくなります。売主が自分で買主を見つけた場合でも専属専任媒介契約を結んだ業者に手数料を払わなくてはならず、売主にとっては一番縛りが厳しい契約と言えます。
  メリット
  ・レインズ（不動産流通機構）に5日以内に登録される
  ・週に1回以上の売主への状況報告義務
  デメリット
  ・自分で買主を見つけても不動産会社を通さなければならない
• 専任媒介契約
  専属専任媒介契約ほど縛りが強くないですが、1社だけと媒介契約を結ぶ契約です。売主が自分で買主を見つけた場合は、不動産会社への手数料は発生しません。
  メリット
  ・レインズ（不動産流通機構）に7日以内に登録される
  ・2週間に1回以上の売主への状況報告義務
  デメリット
  1社に任せるので会社の力量に左右されがち
• 一般媒介契約
  他の業者との取引の縛りもなく、複数の業者に売却仲介を依頼できる契約です。
  メリット
  ・他の不動産業者にも仲介を依頼できるので自由度が高い
  デメリット
  ・レインズ（不動産流通機構）への登録義務がないので登録されない可能性がある
  ・売主への状況報告義務がないので状況が分かりずらい