「瑕疵担保責任」は、「かしたんぽせきにん」と読みます。瑕疵担保責任とは、売買契約や請負契約を実際に行うなかで、売買の目的物に通常では見つからないような欠陥があったなど、品質または酒類に関して契約の内容に適合しない場合、売主が買主に対して負う責任のことです。この、瑕疵担保責任が、2020年4月1日に施行された民法改正で「契約不適合責任」と変更になりました。それに伴って、細かい変更点があるので注意が必要です。
契約不適合責任とは？
売主や請負人は売買契約で内容に合った目的物を、相手側の買主や発注者に引き渡す義務があります。契約不適合責任とは、その契約において目的物が品質や数量、種類など不備があった場合、売主や請負人が買主や発注者に対して負う責任のことです。基本的な考え方は今までの瑕疵担保責任を引き継いでいるものですが、責任の範囲など細かいところで変わった点があります。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは
今までの「瑕疵担保責任」と、新たな「契約不適合責任」との大まかな違いは、買主側から売主側への請求できる範囲が今までよりも広くなったことです。他にも契約解除の要件が緩和されるなど買主側の救済手段が増えています。
瑕疵担保責任から契約不適合責任に民法改正されて名前が変わって、少し変わったと言われても、わかりずらいんだけど、具体的に何がどう変わったのか教えてもらいたいなぁ。
じゃ、例えばの話で説明するワン。今までの瑕疵担保責任っていうのは、売買の目的物に欠陥があった時に負う売主の責任で、家を買ったらシロアリがいた！とか物件を引き渡した後に瑕疵が見つかった場合、買主は売主に「損害賠償請求」とか「解除」ができるワン。
契約不適合責任に変わってからの場合だと、家を買ったらシロアリがいた！なんて場合、「追完請求」、「代金減額請求」、「損害賠償請求」、「無催告解除」、「催告解除」ができるワン。
あ、なんか増えた。すごく細やかに買主の側にたって考えてくれてる感じなのかな。
瑕疵担保責任では、売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合に買主は売主に対して損害賠償や契約解除を求めることができるというものでしたが、補修してもらったり、代金の減額などはすることができませんでした。新築物件が目的物だった場合は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が適用され、瑕疵部分の補修請求だけが可能となっていて、その瑕疵によって契約した目的を達成できない場合にだけ、買主は契約解除を認められていました。
改正後の契約不適合責任では、売買の目的物が「契約の内容に適合しない」場合、買主が売主に対して補修、代替物請求などといった追完請求が出来るようになりました。瑕疵担保責任が「隠れた瑕疵」に対しての責任を負うものだったのに対し、契約不適合責任では、「契約の内容に適合していない場合」となり範囲が広くなります。
契約不適合責任での買主の請求の権利
- 追完請求（補修請求）
引き渡されたものが、契約の内容に適合していない場合に主が請求できます。引き渡したものの修理の請求、または不具合がないものへの代替物の請求となります。契約不適合の原因が買主に責任がある場合には代金の減額請求はできません。 - 代金減額請求
契約の内容に適合していない時に追完請求を求めることができない場合に請求できる権利です。契約不適合の原因が買主に責任がある場合には代金の減額請求はできません。
※追完請求をしたが、売主が応じない場合など - 損害賠償請求
損害が発生した場合には損害賠償請求が可能です。
※代金減額請求で処理ができないような場合など - 無催告解除
契約の内容に適合しないために、目的を達成できない場合に無催告解除ができます。補修できるような不具合の場合は認められず、目的を達成できない時に限り請求できる権利です。 - 催告解除
契約の内容に適合しない場合に、「追完請求（補修請求）」「無催告請求」「損害賠償請求」が認められ、それでも追完請求に売主が応じない場合に「代金背減額請求」「催告解除」が請求できることになります。
なるほどね。隠れた瑕疵じゃなくて、契約の内容に適合してないってなったことによって、売主側の責任範囲が広がったって感じかな。てことは契約書がすごい大事になってきそうよね。
そうだワン。今までは「隠れた瑕疵」だったのが、契約に適合していないになったから、売主側はすごく細かいところまで把握することが大事になって、それを契約書にきちんと記載していないといけないワン。こないだマイホームを売却なんて話したけど、それこそ中古物件をそのまま売却するような場合、新築と違って不具合の可能性が高くなるから、契約書に設備に関して契約不適合責任を負わないと書かないといけなくなったワン。もう隠れた瑕疵は通用しないワン。
買主側へ、売主側から買主が知っているから、契約書に書かなくてもいいじゃなくて、買主が知っているような場合でも契約書にちゃんと記載することがものすごく大事になるワン。もし今後マイホームを売却しようと考えるんだったら、要注意だワン。
契約不適合責任はいつまでに請求？
- 目的物の種類や品質が契約の内容に適合しない場合
買主は、契約の内容に不適合との通知を売主に1年以内に通知が必要です。1年以内に売主に通知しない場合、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求および契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、または重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。 - 目的物の数量や権利移転に関する契約の内容に適合しない場合
買主は、権利を行使することができることを知った時から5年間行使しない時、または権利を行使することができるときから10年間行使しない時は時効によってその権利を消滅します。
（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
民法より
第五百六十六条 売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
（債権等の消滅時効）
民法より
第百六十六条 債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一 債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。
二 権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。
なるほど、通知なら1年以内に、権利使えると知ってから5年とか使えるようになった時から10年ね。毎日忙しいと後回しにしがちだけど、そういうのはちゃんと覚えておいた方がいいね！なんかあったらあいせい不動産に相談するわ。
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