不動産の取引では、金額が大きいためちょっとしたことがトラブルに発展することがあります。不動産の取引で、万が一トラブルになってしまった場合の対処法や、トラブルを未然に防ぐためにはどうしたらいいでしょうか。その1・その2で記載してる以外のトラブル対処法などをご説明します。
不動産の売却時のトラブル
- 土地の地下埋設物に関するトラブル
- 土地の境界線に関するトラブル
- 口頭の約束と売買契約書の内容違いに関するトラブル
土地の地下埋設物に関するトラブル
土地を売却したいんだけど、その土地を買いたいという人から、地下埋設物はないかどうか聞かれたんだけど、どうやって調べたらいいかな。実際に掘ってみないといけない？
これから土地を売却するときに、地下埋設物が残っているままで売却した場合、買主とその後にトラブルとなることが多いワン。地下埋設物は、古い下水管、コンクリートなどのがれき、杭、遺跡、地下室、井戸などが考えられます。コンクリートがれきや、杭などは今までの建物を解体する時に解体業者がきちんと処理をしないでそのまま埋めてしまったりしてた可能性があるワン。
もし過去にその土地で建物を解体していた場合には、地下埋設物がある可能性があるかもしれないと、告知することが大切になるニャ。その土地に過去に工場とかがあった場合は、建物が大きかった分、柱とかが埋まってるかもしれない。工場の種類によっては土壌に化学物質が含まれているかもしれないとか、売主は事前に知ってることを告知しないといけないニャ。一般の人はなかなかそこまで考えるのは難しいかもしれないから、売主は仲介してもらう不動産会社に知ってることを全部伝えて、プロである不動産会社が考えられる可能性を告知してくれると一番いいかもしれないニャ。
地下埋設物は、更地の状態ではなかなか地下に埋設物があるということはわからないことが多く、売買契約後、建物を建てるために工事が始まってからわかるということがほとんどだと思います。
そういった場合に、地下埋設物の撤去費用を売主と買主のどちらが負担するかといったことが問題になってくるので、売主側としては、知ってる範囲のことは買主に告知することがとても大切になります。買主側からしたら、地下埋設物が出た場合、何も話を聞いていないし、売買契約書に記載もないとなり、契約不適合責任（瑕疵担保責任）として損害賠償とか、契約解除とかのトラブルとなってしまいます。
地下埋設物が出た場合の撤去費用の負担をどのようにするのか、売買契約によっては特約を定めてる場合もあります。そのような特約がない場合、原則として買主側が負担するのが多いです。
土地の境界線に関するトラブル
相続した土地と建物をそのまま売却しようと考えてるんだけど、古い土地なのでお隣との境界線とかはっきりしないんですよね。売却する場合はまずはどうしたらいいんでしょう。
お隣との境界線は境界標で示されています。通常半永久的に固定されるはずなんだけど、その場所で下水道工事があったりとかの事情で一時撤去したとか、破損したとかの可能性があるワン。土地と建物を売却したいということなら、境界標を復元したりすれば大丈夫だワン。そのためには測量してもらう必要があるワン。
ただ、その境界標復元の時に、境界に隣接してる家の人にも立ち会いをお願いして、来てもらうことになるニャ。古くからの土地だったら、以前に測量で測った図面と、現在の土地での誤差が出てくる可能性もあるし、新しく測量して正確な面積を確定するのがいいニャ。
境界標復元のための立ち合いが必要なのは？
- 土地を売却するのに、面積を正確に確定する場合
- 土地を分割するために分筆登記を申請する場合
- 土地の境界線の正しい位置にブロック塀を設置する場合
- 境界標が無くなってしまったり破損したため復元する場合
上記のような場合は隣接する土地の所有者の立ち合いが必要になってくることが多いです。土地を売却するには、正確な面積が確定していることが必要になるので、境界標が無くなっている場合は要注意です。
正確な土地の面積の測定をするには
土地の面積、高低差などを機械で測って、図面で表すのが測量で、測量の種類もその境界点の起点の場所によって変わってきます。今の測量技術では境界点を剤評点とした剤表面積計算法により、土地の面積が計算されて図面を作成します。この図面が不動産の売却のための大切な資料になります。
測量の方法は２つあって現状測量と確定測量があるんだニャ。この２つの違いは何かというと、測量の起点になる土地の境界をどう決めるかというところだニャ。
現状測量は、境界標とかフェンスなどの現場で確認できる境界とか、その所有者の指示をもとにした起点をもとに測るやり方ニャ。このやり方はお隣の所有者の同意とか立ち合いとかそういうのはナシで、所有者の依頼だけで作られるやつだニャ。
確定測量は、土地家屋調査士と、お隣の所有者の立ち合いもしてもらって、境界点の同意ありで測量するやり方だワン。このやり方だと、お隣の同意をもらってる境界で測られた測量図面ができるから、現状測量よりももっと正確で正式な測量図面だワン。お隣に同意ももらってるからトラブルも少ないことになるワン。
もし、隣との境界点が明確な場合は現状測量で土地家屋調査士が測量し、現状測量図面を作成することで売却のための資料にして、査定なども進むことができます。確定測量に比べて費用や時間がかからないので、スムーズに進めることができる方法です。確定測量と現状測量は測量の仕方は同じですが、起点の境界点の決め方が違います。確定測量は現状測量に比べて時間や費用は掛かりますが、正式な物とされて法務局に登記も可能な図面となります。
（法務局に登記する場合は筆界確認書を付けること）
口頭の約束と売買契約書の内容違いに関するトラブル
不動産の売却をしようと思って不動産会社にお願いしてるんだけど、最初の話と売買契約書の内容が違うと思うんですよね。
不動産会社の人の最初の話と、実際の売買契約書の内容が違うって困るワン。口頭で言われるだけのことは法的には何の効力もないから、不動産会社とか買主との話し合いとか相談なんかは書面でやり取りしておくことが大切だワン。契約書にサインしたりする前に、話をしたことと実際の内容とよく確認するワン。何か不安な点があるなら気にせず質問して、信頼できる不動産会社を選んでほしいワン。
後は、メモしてることも大事だニャ。担当の人と話してるときに大事なことはメモしてると、相手もしっかりしたことを伝えないと！となるニャ。
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