市街化調整区域について

「市街化調整区域」という言葉をご存じでしょうか？

所有する土地や購入を検討している土地が「市街化調整区域」にあたる場合、買い手が見つからなかったり、そもそも家を建てることができなかったりするなど、様々な問題に直面することがあります。

市街化調整区域って何？

市街化調整区域の調べ方は？

ご自身が所有する土地や、購入を検討している土地がどのような区分の土地なのかは、「都市計画図」で確認することが可能です。

「都市計画図」とは、すでに決定された都市計画を示した図のことで、自治体ごとに作成されます。
誰でも簡単に閲覧することができ、自治体によって紙の図面、インターネットや電子データで公開されています。

インターネットで「市区町村名」と「都市計画図」で検索するか、紙の図面で確認したい場合は、各自治体の担当窓口で確認するとよいでしょう。

市街化調整区域に建物を建てることはできる？

原則として、建物を建てることはできません。

市街化を抑制するため、通常の住宅や店舗、事務所などを建築することは法律により禁じられています。
しかし、必ずしも建てることができないというわけではなく、一定の基準を満たせば「開発許可」や「建築許可」が下りる場合があります。

開発許可とは

都市計画法に基づき、宅地造成等（開発行為）を行なう際に必要とされる許可のこと。
一定規模以上の開発行為を行う場合は、都道府県知事（指定都市等では市長）からの許可を受ける必要があります。

建築許可とは

市街化調整区域での建築であって、開発行為を伴わないものに対する建築の許可のこと。
市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域ですので、建築は原則的に禁止されています。

【市街化調整区域内でできる開発行為と建築】

１．許可を要しないもの

２．開発許可を要するもの

都市計画法第34条に該当する建築物で開発行為のあるもの。

３．建築許可を要するもの

都市計画法第34条に該当する建築物で開発行為のないもの。

都市計画法第34条

	条文の概要	具体例
第1号	市街化調整区域に居住している者の日常生活のため必要な店舗、公益上必要な建築物	店舗・修理業・理美容院・学校など
第2号	鉱物資源、観光資源の有効な利用上必要な建築物等	遊園地・ホテルなどの施設や、ゴルフコースなど
第3号	温度等、特別な条件で政令で定めるもの
第4号	農業用施設 当該市街化調整区域における農産物、林産物、水産物の処理、貯蔵、加工のための施設
第5号	特定農村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関する法律の規定に基づき所有権移転等促進計画で設定され又は当該所有権移転等促進計画に定める利用目的に定められた施設
第6号	国または県が、中小企業事業団と一体になって工場等集団化資金等により助成する中小企業の事業の共同化または集団化のための施設
第7号	市街化調整区域内の既存工場と密接な関連（自己の生産物の原料または部品の50%以上を依存するか納入しているもの等）を有するもので、事業の効率化を図るため市街化調整区域に建築することが必要なもの
第8号	火薬取締法第12条に規定する火薬庫であるもの
第9号	道路の円滑な交通を確保するための道路管理施設、休憩所、給油所	ドライブインやコンビニ、ガソリンスタンドなど
第10号	地区計画または集落地区計画の区域内において、当該地区計画または集落地区計画に定められた内容に適合する建築物
第11号	市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であって、おおむね50以上の建築物が連たんしている地域内で行う開発行為	住宅など
第12号	開発区域の周辺における市街化を促進する恐れがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難または著しく不適当と認められる開発行為	線引き前土地所有者の親族の自己用住宅、住宅の増築又は改築など
第13号	市街化調整区域となる前より土地の権利を有していた者が、一定期間内に建築する自己用の住宅又は自己の業務用の建築物
第14号	開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、開発審査会の議を経たもの   基準第1号　　分家住宅 　 　　〃2号 　 沿道サービス施設のドライブイン（削除。34条9号へ） 　 　　〃3号　　土地収用対象事業により移転するもの 　 　　〃4号　　事業所の社宅及び寄宿舎 　 　　〃5号　　大学等の学生下宿等 　　〃6号　　社寺仏閣及び納骨堂 　 　　〃7号　　既存集落内のやむを得ない自己用住宅 　 　　〃8号　　市街化調整区域にある既存工場のやむを得ない拡張 　 　　〃9号　　幹線道路の沿道等における流通業務施設 　 　　〃10号　 有料老人ホーム 　 　　〃11号　 地域振興のための工場等 　 　　〃12号　 大規模な既存集落における小規模な工場等 　 　　〃13号　 介護老人保健施設 　 　　〃14号　 既存の土地利用を適正に行うための管理施設の設置 　 　　〃15号 　既存住宅の増築等のためのやむを得ない敷地拡大 　 　　〃16号　 相当期間適正に利用された住宅及び学生下宿のやむを得ない用途変更 　 　　〃17号 　既存の宅地における開発行為又は建築行為等 　　〃18号　 社会福祉施設 　　〃19号　 相当期間適正に利用された工場のやむを得ない用途変更	農家等の親族の自己用住宅（農家分家住宅など）、寺や納骨堂、ゴルフ練習場、老人ホームなど

※各地方自治体によって異なりますので、詳細は必ず各自治体の担当課へ確認をしてください。