こんにちは！
あいせい不動産スタッフの〇〇です。
本日は、『農地の転用』について、ご説明しますね。
前回、農地の売却についてお話しましたが、
農地を売却する方法が２つありましたよね。
「【農地】売却について」参照
①農地のまま売却する（権利移動）ー農地法第3条
②農地以外の土地に転用して売却する（転用目的の権利移動）
ー農地法第４条、5条
でしたね。
本日は、
・②農地以外の土地に転用して売却したり
・農地をやめてその土地に家を建てたい、または駐車場にしたい
などといった農地転用について学んでいきましょう。
農地：転用について
その前に、少しおさらいですが、
農地とは、耕作の目的に供される土地のことでしたね。
（農地法第２条1項）
「【農地】農地とは」参照
そして、農地は通常、農地は土地登記簿では「田」や「畑」
と表記されますが、
「山林」や「原野」などの農地以外となっていても、
現状が耕作の目的の土地であれば、農地として扱われます。
また、
現在は耕作していなくても、耕作しようとすればいつでもできるような土地
（耕作放棄地、休耕地、遊休農地）
も農地に含まれましたよね。
●耕作放棄地とは：
以前耕作していたが、農家の意思で１年以上耕作されず、なおこの再び耕作する意思のない農地
●休耕地とは：
農家は耕作を続ける意思を持っているけれど、体力的、経済的などの理由で耕作を休止し
農地として機能していない農地
●遊休農地とは：
耕作の目的に供されていなく、かつ引き続き耕作の目的に供されないと見込まれる農地
また、自家用の耕作が主となり、耕す頻度が少ない農地
これらの農地の使用目的を耕作以外することを
農地転用といいます。
以前にもお話しましたが、
農家を守ったり、日本の農業生産の安定性を保つ観点では、
農地を保護することが重要となってきますが（農地法）、
現実的には、
農地を農地以外の土地として利用する必要がでてくるケースも
ありますよね。
そういった場面で、
農地の保護と農地転用の均衡を図るため、
農地の売却も含め農地転用には、農地法により制限がかけられています。
ですので、
農地転用をするには、原則として都道府県知事または指定市町村の長の
許可や、農業委員会への届出が必要となってきます。
許可や届出なく自由に
農地を農地以外の土地として利用する
ことはできませんので、注意しましょう。
また、
農地の場所によっては、転用が許可されないこともあります。
農地転用：許可と届出について
転用したい農地の場所によって、
許可がいるのか、または許可は不要で届出でいいのか
異なってきます。
農地を管轄する市町村の都市計画図にてその土地の区分を把握しましょう。
区分によって、農業委員会への届出で済む場合と、許可が必要となる場合に分けられます。
| 市街化区域 | 届出が必要 |
| 市街化調整区域 | 許可が必要 |
「市街化調整区域について」参照
市街化調整区域で許可が必要な場合は、
農地転用するにあたり、２つの許可基準が関係し、
転用ができるか否かは、これらの基準をクリアしていないといけません。
農地転用：市街化調整区域／許可基準について
①立地基準
②一般基準
【①立地基準】
農地をその土地の優良性や周辺の土地利用状況等によって区分し（農地区分）、転用の可否を決めています。
農地区分について「【農地】農地とは」参照
| 農地区分 | 許可の方針 |
| 農振農用地区内農地 | 原則不可 |
| 甲種農地 | 原則不可 |
| 第1種農地 | 原則不可 ※公共事業での転用が必要な場合のみ可 |
| 第2種農地 | 一部不可 ※農地以外の土地や第3種農地に立地困難な場合などで可 |
| 第3種農地 | 原則許可 |
第2種、第3種農地以外は、農地転用はほぼできません。
転用したい農地が、
調整区域なのかどうか、またどの農地区分にあてはまるかは、
その農地を管轄する農業委員会（市町村）に問い合わせてみましょう。
また、市街化区域外の農地であっても、
農振地域に指定されている場所であったり、
自然公園法などに規制される場所である場合は、
農地転用の許可とは別途、他の手続きが必要となるので、
その農地にかかるすべて規制を把握しましょう。
●農振地域とは：
正式名称（農業振興地域農用地域）、市町村が将来的に農業上の利用を確保すべき土地として
指定した区域のこと。
【②一般基準】
立地にかかわらず、許可申請の内容に基づき判断されるものです。
・申請に係る農地を当該申請の用途に供することが確実であること
（農地法第4条6項３号、第5条2項3号）
・周辺の農地に係る営農条件に支障を生ずるおそれがないこと
（農地法第4条6項４号、第5条２項４号）
・一時的な利用のための転用において、その利用後にその土地が耕作の目的に供されることが
確実であること（農地法第4条6項５号、第５条2項５，６号）
のほか、申請者の資金力や信用など、容易な目的での転用でないことが条件となってきます。
農地転用：届出・許可の申請について
許可が下りそうな農地であり、いざ届出や許可の申請をする際
・その農地の所有者が転用する
・所有者以外の人が転用する
かによって、手続きの際に従わなければならない法律の規定が
異なってきます。
・農地の所有者が、自ら使用する目的での転用
→農地法第4条に基づく届出（市街化区域）
→農地法第４条に基づく許可（市街化調整区域）
・所有者以外の人が転用し、それに伴い土地の権利の移転や賃借権が発生する場合
→農地法第５条に基づく届出（市街化区域）
→農地法第５条に基づく許可（市街化調整区域）
転用したい農地を管轄する農業委員会（市町村）へ
各種届出・許可申請をするのですが、
各農業委員会で申請の締め切り日や、委員会の開催日が
異なりますので、各期日を事前に確認しておきましょう。
おもな申請書類は次のとおりです。
| 必要書類 | 備考 |
| 申請書 | どちらかによって様式が異なります。 ・農地法第４条（自己転用） ・農地法第5条（所有権移転、賃借権設定） |
| 登記事項証明書 | 法務局で取得します |
| 履歴事項証明書や決算書など（法人の場合） | 法務局で取得します |
| 位置図/公図 | 市町村の都市計画を管理する部署で取得します |
| 資力および信用があることを証する書類 | 残高証明書、通帳のコピーなど |
| 土地改良区意見書 | 土地改良区の事務所で取得します |
| 理由書 | どんな理由で転用が必要なのか詳細に記入します |
必要書類も農地の場所によって異なりますので、
事前に農業委員会に相談しましょう。
農地転用：届出・許可後の流れ
まず、
所有権移転、賃借権設定をする場合において
農業委員会での届出・許可申請後の流れは、
前回お話した農地を売買するときと同じです。
| （１）農業委員会に届出・許可申請をする（農地法第４条、５条） |
| （２）所有権移転請求権の仮登記をする |
| （３）許可後、所有権移転登記（本登記）をする |
自己転用（農地法第4条）にしろ、
所有権移転、賃借権設定（農地法第5条）の転用にしろ、
転用の許可を得て、転用のための工事が終了したら、
登記の地目変更を法務局でしましょう。
地目変更の手続きは、
その土地の用途（地目）が変わってから1か月以内に行いましょう。
農地転用には、
その土地の下調べから農業委員会への申請、
その後法務局での地目変更まで、時間と手間がかかります。
手続きが不明なときは
あいせい不動産 へご相談ください。
